房产“怪圈”套牢业主
    随着房地产业的不断升温，近两年，邵阳市房地产为业开发发展迅速，房地产开发公司相相继成立，新的楼盘如雨后春笋般拔地而起，房地产的火爆，成为我市财政收入非常重要的增长点。
    市民要花光绝大部分积蓄才能买到房子。楼市的火暴的背后，也有不少问题，市政协委员们在市政协十届一次会议上，就有提案，归纳指出了邵阳楼市有不规范行为。

一份提案曝露的五大问题
   在市政协十届一次会议上，市政协委员蒲秀莲、王芬、唐元光、张宗凡、罗早林委员联名提出了《关于我市房地产开发和管理的建议》的提案，归纳指出了邵阳楼市有如下不规范行为：
   一是没取得商品房预售许可证时就开始签订认购书、办理VIP卡行等多种形式开始售房；二是商品房预售许可证指关不严，有的项目没动工就开始售房，签订购房协议；三是变预售为销售，预售时不是交纳少量订金或部分房款，而是银行按揭即付清所有首付款，一次性付清即付90%以上的房款；四是商品房未经验收合格，未取得合格证即交付使用；五是逾期交付使用。
     在提案中，委员们还指出，因为变预售为销售，开发商购置土地后可以说是零成本开发，也就是说开发商用消费者的钱建好房后，再高价卖给消费者，因消费者处于相对弱势地位，除非诉诸法律，权益难以保障。
    7月25日，政协委员蒲秀莲接受记者采访时称，除了在提案中讲到的有关问题外，无证售房、商品房质量问题、房产证不及时备案等问题也比较突出。有些开发商要购房者先交办证费再交房款，房子没建好就建起了售楼部，房子没有封顶就开始销售，首付按规定只付全部房款的20%，但实际上要付30%。
    另外，蒲委员称，因为操作不规范，还有可能发生一房多卖、工程烂尾和开发商携款逃跑的情况，消费者承担的风险较大，却又无法制约开发商，因此必须加强对房地产开发的管理。

房产“怪圈”套牢业主
    买房不像买小白菜。7月25日，青城国际的“准业主”袁先生一脸无奈。为了房子，在2007年11月，青城国际第一期竣工后，他开始对青城国际的房子进行装修，却发现工程、物管方面有问题，为了维护自己的利益，他四处奔波，显得心力交瘁。
   和他同样备受烦忧的，还有另外21户。除了在他们小区内高层屋顶上存在经有关部门认定的违章搭建外，还有18层楼以下住房墙面多处开裂现象。
    2006年3月，同袁先生一样，蒲女士决定购买商品房。在当时，青城国际第一期也开始售出VIP卡，而且人员排队，同年5月排队选房。签了认购意向书后，她于2006年交了定金，“售楼小姐说首付总价的30%，剩下的每月银行按揭”。
    然而，直到2007年10月，房子才交付业主。她和青城国际于2006年签预售合同时，楼盘仍未完工，而合同中的有关内容也与意向书上所写的大相径庭：业主除了必须在签约时交清30%首付款时，还要先交办证费再交房款。“交办房产证费后，业主在6个月内提供相关资料，不提供的由自己负责，什么时候办，却没有明确说明。”
    令业主们感到气愤的，不仅是这样的操作过程，还有青城国际的房子质量问题。
     二栋1104业主肖女士家中，多处开裂，在装吊灯时，安装膨胀锣丝，竟把楼顶打穿，6栋1501李先生称，他家的客厅卧室多处裂缝，物业公司补了一次，自己补了四五次还是出现裂缝，在5栋1506李先生房子内，房子内墙十多处开裂，无奈之下，李先生暂停装修。这样相同或类似的情况还有很多。
   在2007年5月27日，业主们召开大会，200多户住户就青城国际工程质量方面提出了书面意见，直到2008年6月，经邵阳市建设工程质量管理站检查，发现青城国际住宅小区各户框架填充墙与现浇砼构件与现浇砼交接处粉剧层均不同程度有裂缝情况。另外，部分住户内墙墙体抹灰层出现了明显的空鼓、开裂情况。低于80cm的飘窗窗台均无安全防护措施。更有甚者，部分现浇板楼板板顶因上层住户安装木地板面被锚钉击穿！据业主们反映，还有厨房、卫生间未按设计图施工、漏水等现象。防空设施也没有建好。他们现已向有关单位进行交涉，正在等待处理。
   更让业主们气愤的是，在青城国际小区内的13栋、15栋楼顶搭建了房屋，经有关部门认定系违规搭建，经市房产局批示、大祥区城管等介入查处，但现在仍没有拆除。对此，青城国际的相关业主已成立维权临时委员会，并建立了维权QQ群。
   记者于7月26、27日走访了邵阳几家售楼部。在一家售楼部内，记者问，你们手续都健全吗，能办理产权证吗？销售人员拿出厚厚一叠材料称，这些都是签完的购房合同和房款发票，这么多人都买了，你还有什么担心的！
    见记者坚持要看土地使用证等相关审批手续，一位人员显得很不耐烦，说我们一直就是这么卖的！要是不想买就别问这些事，我们是管售楼的，不是开发商。
    青城国际的准业主杨先生告诉记者，他在2006年交的订金，但在2007年10月开发商才交房，他到有关部门了解，楼房封顶才可以销售，但在2006年他就签订了合同，钱是一次性交清了。
     据了解，国家对土地使用和商品房开发有一套严格的制度规范体系：首先，必须要以公开竞价方式，合法取得国有土地使用权，即通常所说的先“拿地”，然后办理规划许可证、施工许可证；建设完成后，还要取得商品房预售许可证，不符合预售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。这些手续环环相扣，缺一不可，被称为四道“闸门”。
    然而，在记者采访过程中，发现楼房未建，售楼部先行的情况比比皆是。
    在江北，做生意的李先生告诉记者，在去年，一开发商地都没有征好就去参加房展。在金豪华府，业主们告诉记者，因为没有验收合格证就已经交房，无法办理房产证，业主们准备每人出1000元和开发商打官司。
    业主们称，因为没有房产证，谈到赔偿时，开发商准备将房子转卖来补偿业主们的损失，这又让业主们十分为难，因为房价已经比买房时涨了很多。 而一位市民称，在江北，去年就发生过房子没建好就售楼的情况，结果一房多卖，工程烂尾，开发商只有一走了之的事。在华南现代城城南公园售楼部，工作人员称，在下月动工时开始售房。

管理有待加强 关键还看行动
     政协委员们提出的邵阳楼市的不规范行为，相关法律法规并不是没有规定。
     据查，办理商品房预售许可证必须四证齐全，且主体工程完成1/3以上，一般高层建筑必须建到五六层后才能申请办理。在2001年建设部就已经颁布实施的《商品房销售管理办法》规定，商品房预售实行许可制度，不符合预售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
   2007年，建设部、国家发改委以及工商总局联合发出通知，进一步整顿规范房地产交易秩序。通知要求：“对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。”
      我国《城市房地产管理法》第26条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《建筑法》第61条也规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
      国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第16条和第58条规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用，建设单位违反规定，未组织竣工验收或者验收不合格，擅自交付使用的，责令改正，处工程合同价款2％以上4％以下的罚款，造成损失的，依法承担赔偿责任。
    根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条，出卖人逾期交房，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行的，当事人一方有权请求解除合同，但当事人另有约定的除外。第17条，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
    《闲置土地处置办法》明确规定，连续两年未使用的闲置土地，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权。
    可见，并不是法律不到位，但政协委员提出的不规范为何不见大的“动作”？关键还是对房地产开发管理相对较弱。
   委员们在提案中要求，针对我市实际情况，应该制定并公布邵阳市房地产开发管理办法，尤其是要有在销售和预售中关于付款的规定，为了避免开发商携款逃跑、烂尾楼的发生，应严格审核房地产开发企业注册资金的来源，严格审批发放商品房预售许可证。另外，委员们还建议，要不定期在媒体分布房地产开发项目名称和取得的时间，不定期开展执法检查并公布情况，发现违规立即予以严惩，取消开发资质，还要公布举报电话，建立开发项目档案，展开质量追踪等等。
    市建设局在给此提案的答复中也承认“商品房预销售管理方面存在许多问题，违规预售或变相预售现象时有发生。”建设局表示“将进一步加强管理。”
     在答复中，建设局表示从商品房的建设和预售监管、支持住房消费者维权方面确保房地产市场规范有序发展。
     对于答复，蒲秀莲等委员认为关键还是要看落实，“如果只说不做就同隔靴搔痒，一定要有行动，确确实实地落实了，才能从根本上规范邵阳房地产市场。”  （邵阳网采编中心）
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